DE NOUVELLES DISPOSITIONS ENTRENT EN VIGUEUR
De nouvelles dispositions relatives aux baux commerciaux entrent en vigueur en février 2017.
Il s’agit de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, a été publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016 (ci-après, la « Loi »).
Elle sera d’application à tous les contrats en cours à la date du 11 février 2017.
Tant les locataires que les bailleurs ont intérêt à prendre connaissance de ces nouvelles règles.
En effet, la nouvelle loi s’applique aux baux en cours ; nous conseillons les parties déjà liées dans le cadre d’un bail commercial à envisager de l’adapter au regard des dispositions nouvelles.
La présente note n’est pas exhaustive mais elle explique ci-après les nouvelles mesures les plus significatives.
A noter d’emblée que le bail commercial doit obligatoirement être écrit et un état des lieux contradictoire doit être dressé. Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi, on pourrait considérer que des reçus de loyer constituent une preuve suffisante de l’existence d’un bail commercial.
Droit au renouvellement du bail
La caractéristique principale du bail commercial est le droit au renouvellement du bail au bénéfice du locataire.
Jusqu’ici, le droit au renouvellement ne pouvait être invoqué que par les locataires qui justifiaient une jouissance consécutive de :
- deux années en vertu d’un ou plusieurs baux écrits successifs,
- quatre années en vertu, ou bien d’un ou plusieurs baux verbaux successifs (ou bien de baux écrits ou verbaux successifs).
La nouvelle Loi change les conditions du droit au renouvellement : dorénavant, à partir de février 2017, pour avoir le droit au renouvellement, le locataire devra soit :
- avoir occupé les lieux au moins deux années consécutives,
ou
- avoir déjà payé un montant en contrepartie du « droit au bail ».
Le « droit au bail » dont il est question ci-dessus équivaut à la notion de « pas de porte ».
Ce « droit au bail » doit être écrit et précisé dans le contrat de bail (ou dans un autre document signé par les parties).
Il équivaut au montant minimum à prendre en compte dans le cadre d’une indemnité d’éviction qui serait due au locataire.
L’indemnité d’éviction – à laquelle il ne peut être renoncé dans le contrat- est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.
Les éléments suivants sont pris en considération pour l’évaluation du préjudice: la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, les éventuels frais supportés par le locataire pour les réparations et améliorations du local ainsi que les éléments du fonds de commerce perdus et les frais de changement de domiciliation :
Le bailleur pouvant toujours établir que le préjudice subi par le locataire est moindre – cette preuve ne sera toutefois pas aisée.
La sous-location et la cession du droit de bail
Il faut faire la distinction entre la sous-location et cession de droit au bail
La sous-location
Le preneur peut sous-louer tout ou partie du bien à condition d’en informer le bailleur sauf disposition contractuelle prohibant cette possibilité.
Les preneurs (initial et sous-locataire) restent solidaires vis à vis du bailleur.
Le bailleur peut demander la réévaluation du montant du loyer sans faire application des dispositions de la loi 07-03 relative à la révision des prix du loyer des locaux d’habitations ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal.
La cession du droit au bail
L’article 25 de la Loi 49-16 dispose que le locataire d’un bail commercial peut céder son droit de bail, avec ou séparément des autres éléments du fonds de commerce, par un acte écrit ayant date certaine.[1]
La première condition à laquelle doit répondre cette cession, est d’informer le bailleur. A défaut, la cession ne produira pas d’effet à son égard.
Le locataire initial demeure redevable envers le bailleur de toutes ses obligations ; le nouveau preneur ne sera obligé que devant son cocontractant.
En outre, pour que la cession du bail soit valable elle doit être sous forme d’un acte authentique ou sous seing privé ayant date certaine.
Le bailleur bénéficie d’un droit préférentiel lui permettant la restitution du local loué : pour l’exercice de ce droit, il devra verser l’ensemble des sommes payées par le cessionnaire du fonds de commerce (ou les déposer). Si le bailleur ne procède pas au versement des dites sommes dans un délai ne dépassant pas 30 jours à compter du jour de la réception de l’avis, sous peine de forclusion.
Loyers et charges
Conformément à l’article 5 de la Loi, le loyer ainsi que les charges locatives, sont négociés librement et déterminés par consentement mutuel des deux parties.
Sauf clause contractuelle désignant la partie qui s’occupera des charges, ces dernières représentent une partie indivise du loyer.
La détermination ainsi que la vérification du loyer se fait sur la base des dispositions de la loi 07.03 relative à la révision des prix du loyer des locaux d’habitations ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal.
Demande en référé reprise locaux si loyers non payés
En vertu de l’article 32 de la nouvelle Loi, le bailleur peut demander en référé la reprise des locaux, si ces derniers restent fermés ou sans usage pendant une durée de six mois[2], et si les loyers sont impayés loyers pendant la même durée.
Dans ce cas, le Président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, peut ordonner l’ouverture du local et l’autorisation de sa restitution.
La demande du bailleur doit être accompagnée de certaines pièces justificatives : principalement le contrat de bail, les constatations prouvant la fermeture ou l’abandon du local (tout en précisant une date approximative) ainsi que la mise en demeure de respecter les obligations contractuelles adressée au locataire.
Sur la base de cette demande, le juge ordonne une expertise afin de vérifier l’état de fermeture ou d’abandon des lieux.
En fonction, des pièces justificatives et du rapport d’expertise le juge pourra ordonner l’ouverture du local et autoriser la restitution des locaux.
Le PV rédigé par un agent d’exécution désigné par le juge, comporte non seulement le descriptif de l’état des lieux mais également des choses et des aménagements trouvés.
Les effets de l’exécution de la décision intervenue en référé sont définitifs si l’absence du locataire se prolonge pendant une durée dépassant six mois à compter de la date de la décision, ce qui entraine alors la résiliation du contrat de bail, et la vente de l’ensemble des biens meubles aux enchères ; il incombe au bailleur de prendre en charge les frais et dépens de procédure.
Par ailleurs, si le locataire apparait pendant la procédure d’exécution, les mesures décidées seront automatiquement suspendues.
Dans ce cas, le juge accorde au locataire un délai ne dépassant pas 15 jours afin de régulariser la situation, faute de quoi la procédure d’exécution se poursuivra.
Par contre, si le locataire apparait après l’exécution de la décision judiciaire, ce dernier, après avoir prouvé qu’il a payé toutes ses dettes locatives, peut solliciter du Président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, l’autoriser de reprise de la situation contractuelle telle qu’elle était.
Le locataire peut également demander des indemnités pour tous les préjudices qu’il aurait subis suite à l’engagement d’une telle procédure à son encontre s’il démontre avoir payé régulièrement les loyers, outre qu’il a également la faculté de demander la restitution du local, si ce dernier reste vide ou non exploité.
Lettre de résiliation
Si le contrat de bail prévoit une clause résolutoire, ce dernier peut être résilié dès lors qu’une des parties n’aurait pas honoré ses engagements.
Il s’agit notamment du cas dans lequel le locataire n’aurait pas procédé au paiement du loyer durant une période de trois mois, suivant la mise en demeure envoyée avec accusé de réception restée vaine pendant 15 jours.
Dans ce cas, le bailleur peut alors saisir par référé le juge pour qu’il vérifie la réalisation d’une éventuelle clause résolutoire ou à défaut la restitution du bien (art 33 de la loi).[3]
L’article 34 dispose que les mises en demeure, les notifications et toutes autres mesures effectuées dans le cadre de la présente loi, sont faites par le biais d’un huissier de justice ou en fonction des mesures édictées dans la procédure civile.
Conclusion
Les parties – preneurs et bailleurs- doivent connaître ces nouvelles dispositions législatives qui régissent le bail commercial qui rentrent en application ce 11 février 2017.
Comme déjà précisé en introduction, nous croyons judicieux de revoir les contrats en cours et les adapter éventuellement moyennant un avenant.
Dans tous les cas, pour les contrats verbaux en cours, il nous semble impératif de prévoir dès à présent un écrit conformément aux nouvelles dispositions de la loi.
La nouvelle loi contient d’autres nouveautés introduites par la nouvelle législation qui ne sont pas abordées ici, ce qui ne signifie pas qu’elles seraient pour autant anodines.
Pour éviter des difficultés – qui pourraient apparaître que plus tard dans la vie du bail-, il est de bon conseil de se faire assister par un professionnel du droit bien informé.
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Structure de la loi n° 49-16
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Titre I : CONDITIONS D’APPLICATION
Chapitre I : Champ d’application
Chapitre II : l’écrit et état des lieux
Chapitre III : la durée
Titre II: LE LOYER
Titre III : LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE BAIL
Chapitre I : Renouvellement du contrat de bail
Chapitre II : Indemnité d’éviction
Chapitre III : Exception à l’indemnité d’éviction
Titre IV : LES CIRCONSTANCES DANS LESQUELLES LE LOCATAIRE A LE DROIT DE REVENIR
Chapitre I : Démolition et reconstruction
Chapitre II : les locaux menaçant ruine
Chapitre III : Droit à la priorité
Chapitre IV : Construction réhabilitation et élargissement
Chapitre V : Dispositions communes entre l’évacuation pour démolition, élargissement ou agrandissement
Titre V : EVACUATION DE N’ANNEXE DU LOCAL
Titre VI : EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE (RENVOI A LA LOI 7.81)
Titre VII : LA DESPECIALISATION
Titre VIII : LA SOUS LOCATION
Titre IV : LA CESSION DU DROIT AU BAIL
Titre X : LA PROCEDURE
Chapitre I : Demande d’homologation de la mise en demeure.
Chapitre II : Demande pour interdiction du privilège de retour.
Chapitre III : La restitution de la possession des locaux abandonnés ou fermés
Chapitre IV : Clause résolutoire
Chapitre V : Dispositions générales
Titre XI : DISPOSITIONS FINALES
[1] C’est une consécration légale d’une jurisprudence de la Cour de Cassation qui a déjà admis que le propriétaire d’un fonds de commerce peut accomplir tout acte de disposition sur le fonds de commerce, y compris la cession du droit au bail, élément déterminant du fonds (Cass. 15/06/1983, numéro de décision 11669).
[2] La preuve du non usage pendant six mois n’est pas aisée à rapporter : il s’agira de témoignages, constats, factures de consommation d’électricité,… Il appartiendra au Juge de se faire une conviction sur la base des éléments qui lui seront présentés.
[3] A noter que la Cour de cassation, par arrêt du 01/11/1989 a jugé que si la clause résolutoire se réalise, le contrat est résilié de plein droit. Lorsque le locataire du fonds de commerce reconnait la réalisation de la clause résolutoire, le juge des référés est compétent pour constater la réalisation de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion dès lors que cette réalisation n’est pas contestée. (http://www.jurisprudence.ma, décision 2220 du 01/11/19899.